97国际网站案例丨水表水阀外的漏水水管属业主共有部分物业公司未尽注意义务应承担主要赔偿责任

　　原告某服饰店诉称：其承租了新疆乌鲁木齐市光明路某号房屋用于销售服装、鞋帽等物品。2019年2月23日其发现楼上张某的室内房顶供水管破裂漏水导致某服饰店租赁的房屋被浸泡。故将张某及物业管理公司某机关服务中心诉至法院，请求判令：

　　被告张某辩称：本案漏水的水管位于主水管道，主水管道系属于整个小区所有，并非张某的专属部分。公共设施、公用主水管的维修、养护的义务主体为自来水公司或自建供水单位（二次供水），并不在个人。

　　被告某机关事务管理局辩称：其系独立的机关法人，职责范围不包括物业管理职能，虽与某机关第一服务中心有行政隶属关系，但双方均独立对外承担民事责任。

　　被告某机关服务中心辩称：本案漏水房屋内供水管线的权属为业主专有部分，并非物业管理范围的共有部分，专有部分的日常养护应由业主自主承担，因专有部分造成的相邻权财产损害，应由专有部分的业主承担责任。某机关服务中心及时到场抢修已履职尽责。

　　法院经审理查明：某服饰店承租了新疆乌鲁木齐市光明路某号房屋用于销售服装、鞋帽等物品。2019年2月23日双方当事人发现某服饰店楼上再审申请人张某的室内房顶供水管破裂漏水导致某服饰店租赁的房屋被浸泡。被申请人某机关服务中心2019年6月10日之前为涉案楼房所在小区的物业管理公司，2019年9月17日，该中心向再审申请人张某收取了2019年2月22日至2019年6月10日的物业费87.50元。因某服饰店委托新疆百某价格评估事务所对其损失作出的新百价评字（2019）第36号鉴定意见有效期仅为一年，庭审中经某服饰店申请，一审法院依法委托该所对某服饰店的损失作出新百价评（2021）第68号鉴定意见，载明：

　　新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院于2022年1月30日作出（2020）兵1101民初480号民事判决：

　　二、驳回某服饰店某机关服务中心的诉讼请求及要求赔偿其他经济损失的诉讼请求。

　　张某不服一审判决，提起上诉。新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院于2022年5月30日作出（2022）兵11民终193号民事判决：驳回上诉，维持原判。张某不服二审判决，申请再审。新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院于2022年6月15日作出（2023）兵11民再7号民事判决：

　　一、撤销本院（2022）兵11民终193号及新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初480号民事判决；

　　二、被申请人某服饰店装修损失16666元、服装等财产损失11344元、公证费损失2000元、鉴定费损失4000元，共34010元，由再审申请人张某承担6802元，被申请人新疆生产建设某机关服务中心承担27208元。

　　漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，对于住户来说“不具有利用上的独立性，也不可以排他使用”，故该部分水管应当认定为属于全楼共用水管，属于楼栋业主的共有部分，故不应当由住户独自承担全部损害赔偿责任。

　　物业公司虽未与住户签订《物业服务合同》，但物业公司向业主收取物业管理费用，事实上也为小区提供物业服务。故物业公司对小区共有部分负有维修、养护与管理的职责，其未尽到注意义务，应承担主要的赔偿责任。

　　1.本案案由为财产损害赔偿纠纷。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。本案漏水水管位于张某所有房屋的楼顶近天花板处，在张某自用水表的水阀之外，漏水部分水管对于张某来说“不具有利用上的独立性，也不可以排他使用”，故该部分水管应当认定为属于全楼共用水管，属于楼栋业主的共有部分。该部分漏水导致再审被申请人某服饰店损失，不应当由再审申请人张某独自承担全部损害赔偿责任。本案一、二审在认定漏水水管为共有水管的情况下，判决由张某个人承担全部损害赔偿责任，适用法律错误，本院应依法纠正。

　　2.本案被申请人某机关服务中心为涉案小区的物业服务企业。国务院《物业管理条例》（2018年修正）第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。本案当事人虽未举证涉案小区与被申请人机关服务中心签订有书面的物业服务合同，但某机关服务中心向业主收取物业管理费用，事实上也为小区提供物业服务。故本案被申请人某机关服务中心对本案漏水的水管共有部分负有维修、养护与管97国际官网理的职责。本案水管漏水前，某机关服务中心未尽到养护职责，漏水后又未及时发现漏水情况并即时维修，故被申请人某机关服务中心对本案造成的漏水损失存在维修、养护与管理过错，其应当承担相应的损害赔偿责任。本院再审酌定其承担80%的损害赔偿责任。

　　3.再审申请人张某作为共有管道的室内使用者，在使用过程中亦存在注意、协助义务，其义务不仅包括日常使用中的维护，还包括出现渗漏时的及时发现、报修97国际官网义务，以及突发情况下的相互配合、及时妥善处理义务。本案因再审申请人张某未能尽到相应的注意协助和及时妥善处理义务，本院酌定其承担20%的损害赔偿责任。

　　4.被申请人某机关事务管理局为机关法人，对涉案小区的共有财产无管理、养护职责，其在本案中不应当承担损害赔偿责任。

　　本案一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院对一、二审判决结果应予纠正。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

　　（一）建筑97国际官网物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等97国际官网公共通行部分，消防、公共照明等附97国际官网属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　一审：新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院（2020）兵1101民初480号

　　二审：新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院（2022）兵11民终193号

　　再审：新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院（2023）兵11民再7号返回搜狐，查看更多